Sicherheitenwert

Ähnlich unergründlich wie die Wege des Herrn sind manchmal auch die Bewertungsmodelle der Banken.

Aktuell beispielsweise erhielt ich auf die Finanzierungsanfrage für ein Objekt mit NETTO als größtem Mieter und einer Vertragslaufzeit bis 2030 (sic!) eine Absage mit folgender abenteuerlicher Begründung: „Auf Grundlage der für uns bindenden gesetzlichen Rahmenbedingungen können wir dem Finanzierungsobjekt gegenwärtig nur eine Restnutzungsdauer von 9 bis maximal 12 Jahren beimessen. […] Gleichzeitig können wir auf o.g. Grundlage nur einen relativ geringeren Sicherheitenwert bemessen, der in keinem Verhältnis zur angestrebten Finanzierung steht.“

Man muss sich das mal auf der Zunge zergehen lassen: die Restnutzungsdauer soll sogar noch deutlich unterhalb der bestehenden IST-Vertragslaufzeit eines 1A-Mieters liegen. So erklärt sich auch der „Sicherheitenwert“, den die Bank auf lediglich 1,5 Mio. Euro beziffert – entsprechend lediglich der 3,5-fachen Jahresnettomiete des Objekts und weniger als der Hälfte der gesicherten Nettomieten während der Mietvertragslaufzeiten. Und das bei einem für etablierte Fachmarktzentren außergewöhnlich langen Hauptmietvertrag von 15 Jahren!

Nur gut, dass die angeblich bindenden gesetzlichen Rahmenbedingungen bei den meisten anderen Banken nicht zu einem ähnlich absurd niedrigen Sicherheitenwert führen.

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Über kungler

Finanzanalyst, Immobilienhai und Unternehmer mit Idealen.
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Eine Antwort zu Sicherheitenwert

  1. Roland schreibt:

    Die Restnutzungsdauer der Bank bezieht sich wohl auf die Nutzungsdauer ohne Sanierung – spätestens nach ein paar Jahren musst Du aber investieren/sanieren und dann ergibt sich wieder eine Restnutzungsdauer. Vielleicht weiß die Bank schon von konkurrierenden Bau/Investitionsvorhaben?

    Weiterhin dürfte ein so langer Mietvertrag durchaus auch ungewöhnlich sein und damit auch potentiell ein Risiko – falls Netto (ich nehme an „mit Hund“ / Salling) sich aus Deutschland zurückzieht dürfte sicher so ein langer Mietvertrag den Einsatz findiger Anwälte begünstigen – die dann versuchen aus dem Vertrag auszusteigen.

    Das Prozessrisiko wäre dann auch auf deiner Seite.
    Fachmärkte sind eben keine Wohnungen sondern können auch recht schnell „überflüssig“ werden.

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