Nicht umlagefähige Nebenkosten

Ein maßgeblicher Faktor für die Bewertung von Immobilien sind die erzielten Mieterträge. Üblicherweise wird hier auf die jährliche Nettokaltmiete abgestellt und der Kaufpreis als X-faches derselben berechnet.

Jedoch gibt es bei Gewerbeimmobilien allgemein und Einkaufszentren im Speziellen eine wichtige Kennzahl, die ebenfalls zu beachten ist: die nicht umlagefähigen Nebenkosten – also denjenigen Teil der anfallenden Betriebskosten, die nicht von den Mietern übernommen werden. Das kann an vertraglichen Vereinbarungen liegen, etwa einer Deckelung auf eine bestimmte Gesamtsumme, oder auch an Leerständen, für die natürlich anteilige Betriebskosten beim Vermieter hängen bleiben.

Je nachdem, wie die Verträge gestaltet sind und wie hoch die Vermietungsquote ist, liegen diese nicht umlagefähigen Nebenkosten meistens bei etwa 5 bis 10 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Wie gesagt, meistens. Manchmal ist es aber auch erheblich mehr. In einzelnen Fällen lag diese Kennzahl bei uns angebotenen Objekten auch schonmal bei 15, 20 oder in einem Fall sogar bei 30 Prozent der Nettokaltmiete.

Heute stellte ein Objekt aber einen neuen Rekord auf mit sage und schreibe 48,2 Prozent! – da wird das zum 7-fachen der NKM angebotene Einkaufszentrum vom scheinbaren Schnäppchen schnell zum Groschengrab.

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Über kungler

Finanzanalyst, Immobilienhai und Unternehmer mit Idealen.
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