Sicherheitenwert

Ähnlich unergründlich wie die Wege des Herrn sind manchmal auch die Bewertungsmodelle der Banken.

Aktuell beispielsweise erhielt ich auf die Finanzierungsanfrage für ein Objekt mit NETTO als größtem Mieter und einer Vertragslaufzeit bis 2030 (sic!) eine Absage mit folgender abenteuerlicher Begründung: „Auf Grundlage der für uns bindenden gesetzlichen Rahmenbedingungen können wir dem Finanzierungsobjekt gegenwärtig nur eine Restnutzungsdauer von 9 bis maximal 12 Jahren beimessen. […] Gleichzeitig können wir auf o.g. Grundlage nur einen relativ geringeren Sicherheitenwert bemessen, der in keinem Verhältnis zur angestrebten Finanzierung steht.“

Man muss sich das mal auf der Zunge zergehen lassen: die Restnutzungsdauer soll sogar noch deutlich unterhalb der bestehenden IST-Vertragslaufzeit eines 1A-Mieters liegen. So erklärt sich auch der „Sicherheitenwert“, den die Bank auf lediglich 1,5 Mio. Euro beziffert – entsprechend lediglich der 3,5-fachen Jahresnettomiete des Objekts und weniger als der Hälfte der gesicherten Nettomieten während der Mietvertragslaufzeiten. Und das bei einem für etablierte Fachmarktzentren außergewöhnlich langen Hauptmietvertrag von 15 Jahren!

Nur gut, dass die angeblich bindenden gesetzlichen Rahmenbedingungen bei den meisten anderen Banken nicht zu einem ähnlich absurd niedrigen Sicherheitenwert führen.

Veröffentlicht unter Uncategorized | Ein Kommentar

Langzeiturlaub

Bei der gestrigen Besichtigung eines Einkaufszentrums begrüßte uns der Hausmeister mit den Worten, er sei eigentlich nur die Urlaubsvertretung. Und zwar seit August letzten Jahres. Der bisherige Hausmeister kam nämlich aus seinem dreiwöchigen Urlaub schlicht nicht zurück und hat sich auch nicht mehr gemeldet. Deshalb habe er eben auch nach den drei Wochen weitergemacht. Und inzwischen auch offiziell den Job vom Eigentümer erhalten.

Was genau da los war, wusste er auch nicht. Sorgen machen muss man sich um den verschollenen Ex-Hausmeister aber wohl nicht – das unangekündigte Nichtwiederkehren aus dem Urlaub passt angesichts diverser hinterlassener “Baustellen” ganz gut zu seinem Arbeitsstil. Für den Eigentümer und die Mieter ist der Langzeiturlaub wohl ein Glücksfall: der eigentlich nur als Vertreter vorgesehene Hausmeister machte auf mich einen sehr souveränen, kompetenten Eindruck und hat sich erkennbar schon gut eingearbeitet.

Wenn wir das Einkaufszentrum kaufen, behalten wir ihn auf jeden Fall. Auch wenn der ehemalige Hausmeister sich wider Erwarten doch irgendwann nochmal blicken lässt und seinen Job zurück haben will.

Veröffentlicht unter Uncategorized | Hinterlasse einen Kommentar

Lehrgeld

Ich war heute zum ersten Mal bei einer Zwangsversteigerung, um ein kleines Einkaufszentrum zu kaufen – das wir natürlich vorher intensiv prüften und uns eine klare interne Obergrenze steckten, wie hoch wir dafür bieten könnten.

Leider gab ein privater Käufer ein um volle 100.000 Euro über unserem Limit liegendes Gebot ab und erhielt dafür den Zuschlag. Ein prominenter Ex-Immobilienkonzernchef bot übrigens ebenfalls mit – und hatte sich, wie wir im Gespräch danach feststellten, exakt das gleiche Limit wie wir gesteckt. Offenbar war unser Bewertungsansatz also nicht ganz verkehrt.

Unterm Strich verbleibt aus dem Termin somit für mich eine Reihe neuer persönlicher Kontakte (und über diese wiederum zwei weitere mögliche Kaufobjekte) sowie eine lehrreiche Erfahrung für mich. Die wiederum hat uns außer der investierten Zeit und den Gebühren für den als Sicherheitsleistung bereitgehaltenen Bundesbankscheck immerhin nicht wirklich Lehrgeld gekostet.

Unklar ist allerdings, ob das für den erfolgreichen Bieter gilt, der auf etliche Anwesende einen schlecht vorbereiteten, in Sachen Handelsimmobilien eher unerfahrenen und über das Objekt nicht allzu informierten Eindruck machte. Möglicherweise wird er – konfrontiert mit den Herausforderungen, die das Bietobjekt bereithält – noch zur Erkenntnis kommen, dass die besten Geschäfte manchmal die sind, die man anderen überlässt.

Veröffentlicht unter Uncategorized | Hinterlasse einen Kommentar

Monopol

Vor einiger Zeit wurde mir ein Fachmarktzentrum angeboten, dessen Ankermieter NETTO ist und das in einer 20.000-Einwohner-Stadt liegt. Heute flatterte mir ein weiteres Kaufangebot auf den Tisch – und siehe da, es ist der zweite NETTO in derselben Stadt. Da könnte man ja fast schon ein „lokales Monopol“ aufbauen…

Bloß gut, dass das Kartellamt hier nicht mitliest.

Veröffentlicht unter Uncategorized | Hinterlasse einen Kommentar

Abschied

Heute habe ich meinen Schreibtisch bei der FCR Immobilien AG geräumt. Es waren spannende eineinviertel Jahre in München, in denen ich viel Neues gelernt, viel Interessantes erlebt und vieles bewegt habe.

Als ich anfing, war FCR noch eine „GmbH & Co. KG“, besaß drei Einkaufszentren (zwei davon erst seit ganz kurzem) und wies ein Portfoliovolumen von 7 Mio. Euro auf. Während meiner Tätigkeit als Geschäftsführer/Vorstand sorgte ich unter anderem für die Umwandlung in eine AG, führte eine Non-Recource-Finanzierungsstruktur ein, wickelte den Kauf und die Finanzierung einer ganzen Reihe von Einkaufszentren ab und verdreifachte das Portfoliovolumen auf über 20 Mio. Euro.

Nun ist es für mich an der Zeit, mich neuen Herausforderungen zuzuwenden. Ab nächsten Montag sitzt mein Nachfolger an diesem Platz. Ich wünsche ihm hiermit alles Gute und stehe dem FCR-Team auch künftig gerne beratend zur Verfügung.

20140912_153637

 

Veröffentlicht unter Uncategorized | Hinterlasse einen Kommentar