Registersache

Unsere Anmeldung, dass die bisherige Objekt-Vorrats-KG jetzt als „DEFAMA Höhn GmbH & Co. KG“ firmiert, löste eine Nachfrage des Amtsgerichts aus:

„Sehr geehrter Herr Notar,

in der Registersache DEFAMA 19. Immobilien GmbH & Co. KG wird mit Bezug auf die angemeldete Firmenänderung um kurze Erklärung zur Bedeutung des neuen Firmenbestandteils „Höhn“ gebeten.

Mit freundlichen Grüßen“

 

Das Notariat hat der Rechtspflegerin erklärt, dass dies der Name des Ortes ist, in dem die von der Gesellschaft gehaltene Immobilie liegt. Dass man im Amtsgericht Charlottenburg nicht jeden 5.000-Einwohner-Ort in Rheinland-Pfalz kennt und automatisch einen entsprechenden Bezug herstellt, ist ja dann doch ein bisschen verständlich.

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Hausnummer

Tja, was denn nun? – wie ich soeben feststellen durfte, bietet eines unserer Objekte eine breite Auswahl an möglichen Hausnummern:

  • bei einem der Mieter steht im Mietvertrag, es sei Nr. 1
  • bei einem anderen Mieter steht im Mietvertrag, es sei Nr. 8
  • bei Googlemaps steht bei einem der Mieter Nr. 2, beim anderen Nr. 7
  • im Grundbuch und in der Flurkarte steht „Nr. 8, 10“, wobei beide Mieter ihre Eingänge im auf der Flurkarte mit „8“ bezeichneten Gebäudeteil haben

Vermutlich ist letzteres richtig, aber das aufzulösen, ohne wegen der Abweichung zu den früheren Angaben im Mietvertrag gewisse Verwirrung zu stiften, überlasse ich dann mal getrost unserer Hausverwaltung 😉

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Interpretation

In den letzten Tagen und Wochen erfreute sich die DEFAMA-Aktie einer intensiven Berichterstattung in verschiedenen Medien und – dank der erhöhten Aufmerksamkeit – auch deutlich gestiegener Kurse. Auslöser der Berichte waren unsere Präsentationen und Gespräche auf zwei Investorenkonferenzen sowie meine dortigen Aussagen.

Die Kernbotschaften lauteten dabei:

  1. „Im laufenden Jahr erwarten wir einen FFO von 2,6 Mio. Euro und einen Nettogewinn von 1,4 Mio. Euro nach HGB“
  2. „Der annualisierte FFO unseres Portfolios beträgt derzeit 3,1 Mio. Euro bzw. 0,87 Euro je Aktie.“
  3. „Wir können den annualisierten FFO mit den vorhandenen Mitteln voraussichtlich noch auf über 1 Euro je Aktie steigern [falls es uns gelingt, die verbleibenden Mittel ähnlich rentabel zu investieren wie bisher]“.

Eigentlich dachte ich, ich hätte mich damit sehr klar ausgedrückt. Allerdings wurde im einen oder anderen Artikel aus der dritten Aussage dann eine angebliche konkrete Prognose von 1,10 Euro/Aktie, teilweise wurde die Einschätzung des Autors, dass uns diese Investitionen binnen der nächsten Monate gelingt, in einschlägigen Börsenforen als konkrete Ankündigung entsprechender Käufe bis Jahresende interpretiert, oder die Differenz des angekündigten FFO in 2017 zum annualisierten FFO wurde 1:1 auf das angekündigte Ergebnis 2017 aufgeschlagen und entsprechend eine Prognose von bis zu 42% Gewinnplus für 2018 herausgelesen.

Derzeit können wir aber selber nicht abschätzen, welche künftigen Käufe zu welchen genauen Konditionen sowie mit welcher Finanzierung zustande kommen – und vor allem wann. Eine weitere zentrale Aussage in allen Gesprächen war nämlich, dass wir aufgrund der oft sehr, sehr langen Abwicklungszeiträume und großen Unwägbarkeiten immer erst dann an einen Abschluss glauben, wenn die Unterschrift beim Notar erfolgt ist.

Ich hoffe, dass wir trotzdem keinen Aktionär enttäuschen, wenn die künftigen Zahlen der DEFAMA nicht ganz der teils übertriebenen Interpretation einzelner Pressevertreter, Boardteilnehmer und/oder Investoren entsprechen.

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Kaufpreisreduzierung

Maklermail:

„Nach intensiven Verhandlungen sowie sachkundiger Verkaufsberatung konnten wir den Eigentümer […] bewegen, den ursprünglichen Kaufpreis in Höhe von 1.775.000 Euro zu überdenken. Wir freuen uns, Ihnen für die Immobilie einem neuen Kaufpreis in Höhe von 1.700.000 Euro zu benennen.“

Ich habe den Makler darauf hingewiesen, dass wir uns vor gut zwei Jahren mit dem Eigentümer eigentlich schon auf einen Kaufpreis von 680.000 Euro (sic!) geeinigt hatten – nur kam es in der Folge nie zu einem Kaufvertragsabschluss. Offensichtlich geisterten dem Verkäufer seine illusorischen Preisvorstellungen selbst nach der Einigung weiter im Kopf herum.

Zwar sind in das Objekt seither 200.000 Euro investiert worden, wohl in Form eines Baukostenzuschusses an den Hauptmieter. Aber selbst wenn man diese Summe 1:1 einbezieht (was kein Profi tun würde), ist es heute nicht das Doppelte wert.

Übrigens war das nun schon ungefähr der fünfte Makler, der uns das Objekt angeboten hat. Also in den letzten Monaten. Vor zwei Jahren war es ein anderer. Und bei ImmoScout war das Objekt auch schon drin. Und und und. Aber hey, wer weiß – man kann ja immer darauf spekulieren, irgendeinen Ahnungslosen zu finden, der ausgerechnet in einem Mini-Ort tief im Osten ein überteuertes kleines Einkaufszentrum kaufen will 🙂

 

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0,36

Aus den Unterlagen zur Prüfung eines Objektes:

„Anbei der Übernahmeprotokoll mit dem heute vor Ort gemeinsam überprüften Aufmaß. Nach der Neuberechnung der Fläche ergibt sich jetzt eine Verkaufsfläche von 479,64 m2. Das sind 0,36 m2 weniger als die im Mietvertrag geforderten 480,00 m2 Mindestverkaufsfläche. Somit verringert sich der Mietpreis monatlich um 250,00 € netto.“

Also stattliche 3.000 Euro pro Jahr. Oder anders ausgedrückt: Dank eines Mindermaßes von 0,36 m2 – das entspricht der Fläche von drei Blättern DIN A4 – konnte der Mieter eine Mietminderung von 7% geltend machen.

Da hätte sich’s vielleicht gelohnt, schmalere Sockelleisten in einem Raum zu nehmen oder die Wandfarbe dünner aufzutragen oder sonst etwas, das die fehlenden Zentimeter für das Aufmaß gerade noch so bescheren könnte.

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