Postkarte

Hochglanzwerbung und Kataloge von Dienstleistern in der Post gehören zum Alltag. Die entsprechenden Werbeschreiben landen in der Regel ungelesen und – soweit schon am Umschlag als solche erkennbar – meist ungeöffnet im Papierkorb.

Heute hatte ich aber erstmals Werbung in Form einer Postkarte in der Hand, abgesandt von einer mir namentlich nicht bekannten Firma, die sich als DIE SHOPPING CENTER EXPERTEN (in dieser Schreibweise) bezeichnet, mit dem Slogan „TROUBLE…? SHOOTING…!“ wirbt – und ansonsten praktisch nur ihre Kontaktdaten (ohne namentlichen Ansprechpartner) einschließlich Website nennt.

Ich gebe zu: Diese ungewöhnlich minimalistische Art der Kontaktaufnahme hat mich immerhin neugierig genug gemacht, dass ich die Internetseite tatsächlich mal kurz aufrief. Mit Betonung auf kurz.

Denn, liebe SHOPPING CENTER EXPERTEN: dass ihr per Postkarte mit praktisch null Informationen auf euch aufmerksam macht – durchaus clever. Aber eine Website, die weder ein Team noch konkrete Referenzkunden oder -projekte (begründet mit „Diskretion“) nennt und stattdessen nur viele warme Worte präsentiert, wirkt bloß wie eine um Phrasen erweiterte Version der Postkarte.

Dann eben doch ab in Ablage P.

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Schnäppchen

Makleranruf: „Ich hab da ein Objekt in einer Kleinstadt in Sachsen für Sie, da geht EDEKA zwar in neun Monaten raus, aber wenn Sie das zum 9- oder 10-fachen der Jahresmiete kaufen und dann einen neuen Hauptmieter finden, ist das doch ein Schnäppchen!“

Ich habe den Herrn dann mal freundlich auf unsere letzten drei Objektkäufe hingewiesen, bei denen wir jeweils maximal das 8,5-fache bezahlt haben. Und das, obwohl die Verträge der dortigen Hauptmieter NETTO, NORMA und REWE jeweils noch etliche Jahre laufen.

War wohl eine andere Definition von Schnäppchen.

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Sicherheitenwert

Ähnlich unergründlich wie die Wege des Herrn sind manchmal auch die Bewertungsmodelle der Banken.

Aktuell beispielsweise erhielt ich auf die Finanzierungsanfrage für ein Objekt mit NETTO als größtem Mieter und einer Vertragslaufzeit bis 2030 (sic!) eine Absage mit folgender abenteuerlicher Begründung: „Auf Grundlage der für uns bindenden gesetzlichen Rahmenbedingungen können wir dem Finanzierungsobjekt gegenwärtig nur eine Restnutzungsdauer von 9 bis maximal 12 Jahren beimessen. […] Gleichzeitig können wir auf o.g. Grundlage nur einen relativ geringeren Sicherheitenwert bemessen, der in keinem Verhältnis zur angestrebten Finanzierung steht.“

Man muss sich das mal auf der Zunge zergehen lassen: die Restnutzungsdauer soll sogar noch deutlich unterhalb der bestehenden IST-Vertragslaufzeit eines 1A-Mieters liegen. So erklärt sich auch der „Sicherheitenwert“, den die Bank auf lediglich 1,5 Mio. Euro beziffert – entsprechend lediglich der 3,5-fachen Jahresnettomiete des Objekts und weniger als der Hälfte der gesicherten Nettomieten während der Mietvertragslaufzeiten. Und das bei einem für etablierte Fachmarktzentren außergewöhnlich langen Hauptmietvertrag von 15 Jahren!

Nur gut, dass die angeblich bindenden gesetzlichen Rahmenbedingungen bei den meisten anderen Banken nicht zu einem ähnlich absurd niedrigen Sicherheitenwert führen.

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Langzeiturlaub

Bei der gestrigen Besichtigung eines Einkaufszentrums begrüßte uns der Hausmeister mit den Worten, er sei eigentlich nur die Urlaubsvertretung. Und zwar seit August letzten Jahres. Der bisherige Hausmeister kam nämlich aus seinem dreiwöchigen Urlaub schlicht nicht zurück und hat sich auch nicht mehr gemeldet. Deshalb habe er eben auch nach den drei Wochen weitergemacht. Und inzwischen auch offiziell den Job vom Eigentümer erhalten.

Was genau da los war, wusste er auch nicht. Sorgen machen muss man sich um den verschollenen Ex-Hausmeister aber wohl nicht – das unangekündigte Nichtwiederkehren aus dem Urlaub passt angesichts diverser hinterlassener “Baustellen” ganz gut zu seinem Arbeitsstil. Für den Eigentümer und die Mieter ist der Langzeiturlaub wohl ein Glücksfall: der eigentlich nur als Vertreter vorgesehene Hausmeister machte auf mich einen sehr souveränen, kompetenten Eindruck und hat sich erkennbar schon gut eingearbeitet.

Wenn wir das Einkaufszentrum kaufen, behalten wir ihn auf jeden Fall. Auch wenn der ehemalige Hausmeister sich wider Erwarten doch irgendwann nochmal blicken lässt und seinen Job zurück haben will.

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Lehrgeld

Ich war heute zum ersten Mal bei einer Zwangsversteigerung, um ein kleines Einkaufszentrum zu kaufen – das wir natürlich vorher intensiv prüften und uns eine klare interne Obergrenze steckten, wie hoch wir dafür bieten könnten.

Leider gab ein privater Käufer ein um volle 100.000 Euro über unserem Limit liegendes Gebot ab und erhielt dafür den Zuschlag. Ein prominenter Ex-Immobilienkonzernchef bot übrigens ebenfalls mit – und hatte sich, wie wir im Gespräch danach feststellten, exakt das gleiche Limit wie wir gesteckt. Offenbar war unser Bewertungsansatz also nicht ganz verkehrt.

Unterm Strich verbleibt aus dem Termin somit für mich eine Reihe neuer persönlicher Kontakte (und über diese wiederum zwei weitere mögliche Kaufobjekte) sowie eine lehrreiche Erfahrung für mich. Die wiederum hat uns außer der investierten Zeit und den Gebühren für den als Sicherheitsleistung bereitgehaltenen Bundesbankscheck immerhin nicht wirklich Lehrgeld gekostet.

Unklar ist allerdings, ob das für den erfolgreichen Bieter gilt, der auf etliche Anwesende einen schlecht vorbereiteten, in Sachen Handelsimmobilien eher unerfahrenen und über das Objekt nicht allzu informierten Eindruck machte. Möglicherweise wird er – konfrontiert mit den Herausforderungen, die das Bietobjekt bereithält – noch zur Erkenntnis kommen, dass die besten Geschäfte manchmal die sind, die man anderen überlässt.

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