Lanze

Eigentlich bin ich ja eines der Opfer der Ankündigung vieler namhafter Handels-Filialisten, ihre Mietzahlung mindestens für April auszusetzen. Und natürlich finde ich das als Vorstand und großer Aktionär der DEFAMA auch überaus unschön, da es kurzfristig durchaus signifikante Auswirkungen auf unseren Cashflow hat, wenngleich wir dem angesichts unserer sehr soliden Finanzstruktur recht gelassen entgegen sehen können.

Angesichts des Shitstorms, der sich derzeit auf Social Media und in der Presse über die mietaussetzenden Händler entlädt und bis hin zu Boykottaufrufen reicht, fühle ich mich aber dennoch genötigt, hier eine Lanze für die Mietaussetzer zu brechen.

Zunächst möchte ich klarstellend anmerken, dass das am Freitag verabschiedete Gesetz, das eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen für April bis Juni verbietet, wohl kaum ausschlaggebend für die Entscheidung der Filialisten war. Schließlich wurde diese vielfach weltweit und somit auch für Länder avisiert, in denen es keine solchen Regelungen gibt. Und auch, dass Adidas mit der eigenen Ankündigung einen Dammbruch ausgelöst hat, ist vom Zeitablauf her schlicht falsch.

So wurde die geplante Mietaussetzung von Adidas erst am Donnerstag Nachmittag bekannt, wenige Stunden nach Veröffentlichung unserer Pressemeldung, in der wir erwähnten, dass mehrere namhafte Filialisten dies planen. Obwohl wir sicherlich nicht der bedeutendste Vermieter im Handelssektor sind, erhielten wir schon am Montag früh – mehr als drei Tage vor dem Adidas-Outing – die ersten entsprechenden Anfragen und Ankündigungen. Zudem wissen wir von etlichen weiteren Filialisten aus dem Modesektor, die nicht zu unseren eigenen Mietern zählen, dass diese ebenfalls schon Tage vorher ihren Großvermietern entsprechende Schritte angekündigt hatten.

Darüber hinaus kann ich, obwohl via DEFAMA persönlich massiv betroffen von den Mietaussetzungen, die Entscheidung der Händler durchaus verstehen. Denn angesichts der flächendeckenden behördlich angeordneten Ladenschließungen ist insbesondere für nahezu die gesamte Mode- und Schuhbranche eine existenzgefährende Situation entstanden: Von jetzt auf gleich keinerlei Umsatz mehr – und das für mindestens einen Monat, womöglich deutlich länger – ist in einer ohnehin schon seit langem unter Druck stehenden Branche mit niedrigen Margen eine echte Katastrophe.

Zugleich laufen alle Kosten weiter: Personalkosten, Verwaltung, Miete, Bankkredite etc etc. Und noch schlimmer: Je nachdem, wie lange sich der Shutdown genau hinzieht, dürfte für die meisten Modehändler die komplette Frühjahrskollektion unverkäuflich bleiben. Die Abschreibungen auf Waren werden daher immens sein. Selbst wenn natürlich durch Notkredite, Kurzarbeit, teilweise auch Entlassungen und andere Sparmaßnahmen nun schleunigst gegengesteuert wird: Tiefrote Zahlen sind in 2020 für praktisch jede Firma des Sektors, egal wie gut sie vorher verdient hat, schon jetzt vorprogrammiert.

Zwar sind wir uns sicher, dass solide aufgestellte Firmen wie Deichmann*, KiK*, Takko*, TEDi* und viele weitere unserer Mieter nach der Krise weiterhin erfolgreich am Markt aktiv sein werden. Jedoch hätte ich mich, wäre ich an der Stelle ihrer Geschäftsführer, – so schwer eine solche Entscheidung mit Blick auf die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit den Vermietern auch fällt – aktuell wohl ebenfalls für eine flächendeckende Mietaussetzung entschieden.

Und wenngleich wir selbstverständlich im Interesse unserer Aktionäre nicht „einfach so“ auf die ausgesetzten Mieten verzichten können (diese sind lediglich gestundet, nicht entfallen!): Uns ist bewusst, wie hart eine flächendeckende Schließung aller Filialen diese Unternehmen trifft und wie schwer es für jeden einzelnen ist, mit der aktuellen Situation umzugehen. Auf kurze Sicht spielt die Bewahrung der Zahlungsfähigkeit dabei eine entscheidende Rolle, und dazu trägt das Einbehalten der Miete nun einmal ebenfalls bei.

Sicherlich werden als Folge dieser Entscheidung auch einige Vermieter in Probleme kommen. Das Narrativ vom kleinen Rentner, der nun in Existenznot gerät, dürfte aber zumindest auf die Vermieter von Adidas kaum zutreffen – deren Shops finden sich meist in absoluten 1A-Innenstadt-Lagen und großen Shoppingcentern, die in der Regel institionellen Investoren oder sehr vermögenden Familien gehören. Auch die meisten Eigentümer von Fachmarktzentren zählen vermutlich eher nicht zu denen, um die man sich in der aktuellen Krise bevorzugt sorgen muss. (dies dürfte eher auf viele kleine private Vermieter von Wohnungen zutreffen, deren Altersvorsorge gerade wegbricht)

Ich möchte daher an die Kunden ebenso wie an die Journalisten appellieren, sich nicht vorschnell über die mietaussetzenden Händler zu empören. Auch diese haben die Pflicht, ihre Unternehmen zu schützen – im Interesse der eigenen Gesellschafter (seien es nun Aktionäre, Investoren oder eine Familie), ihrer Mitarbeiter und auch der Kunden und Lieferanten. Auf dass nach der Krise, die wir alle gemeinsam durchstehen müssen, die Geschäfte möglichst nahtlos weitergehen können.

 

*genannt sind hier bewusst nur die Namen von bereits in der Presse erwähnten namhaften Mietaussetzern unter unseren Mietern, die tatsächliche Liste ist noch viel viel länger

 

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Treppchen

Vor einiger Zeit haben wir das höchste Gebot unserer Firmengeschichte abgegeben: stattliche 13,2 Mio. Euro für ein Objekt, in dem zusätzlich auch noch einige Investitionen erforderlich gewesen wären. Bei Ankauf-Kandidaten dieser Dimension wissen wir aber schon im Voraus, dass unsere Chancen begrenzt sind – größere Objekte sind bei Institutionellen deutlich begehrter als unsere typischen Nahversorger im Bereich von 1 bis 5 Mio. Euro Kaufpreis. Erfahrungsgemäß zahlt bei solchen „Elefanten“ irgendjemand dann doch deutlich mehr, als wir nach unseren Kriterien zu bieten bereit sind.

So auch hier. Wie uns der Makler verriet, haben wir mit unserem Gebot „das Treppchen knapp verfehlt“. Allerdings lagen die Bieter auf den Plätzen 2 bis 5 alle sehr nahe beieinander. Da kamen die anderen Interessenten wohl zu einer ganz ähnlichen Einschätzung des nicht ganz einfachen Objekts wie wir. Der letztlich erfolgreiche Käufer bot aber offenbar als einziger volle 10% mehr als wir. Da lassen wir ihm angesichts der Herausforderungen, die der Standort mit sich bringt, dann gerne den Vortritt.

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250

Einen neuen Rekord ganz spezieller Art verzeichnen wir aktuell mit dem Kaufangebot eines netten kleinen Fachmarktzentrums: es liegt in der Luftlinie sage und schreibe nur 250 Meter (sic!) von einem unserer Portfolio-Objekte entfernt. Gut, wir hatten auch schonmal direkt benachbarte (Teil-)Einkaufszentren auf dem Tisch und in einem Fall (namentlich Höhn) auch als Arrondierung des Gesamt-Einkaufsparks gekauft. Für ein völlig eigenständiges Objekt ist das aber eine kaum zu unterbietende Distanz.

Die bisherige Bestmarke in dieser Kategorie lag übrigens bei 900 Metern. Das war dann formal betrachtet allerdings sogar schon die Nachbarstadt – und, wie wir bei der Besichtigung nebst Erkundung der Umgebung feststellten, vom Einzugsgebiet her quasi eine andere Welt. Beim aktuellen 250-Meter-Objekt ist es durch den wesentlich weiteren Fuß- bzw. Fahrweg in der Praxis de facto wohl ähnlich, aber noch war ich ja nicht vor Ort.

Mal sehen, ob bei einem dieser Rekord-Objekte irgendwann tatsächlich der Kauf gelingt. Gewisse Synergien in der Verwaltung wären da jedenfalls zumindest ein Pluspunkt.

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Rückwirkend

Einen wirklich innovativen Weg, sich von seinen Vermietern ein paar Euro zurückzuholen, geht ein großer deutscher Lebensmittler mit folgendem Schreiben, das uns gestern erreichte:

„Sehr geehrte Damen und Herren,

das statistische Bundesamt hat den Einzelhandelspreisindex kürzlich auf das Basisjahr 2015 umgestellt. Im Rahmen der Umstellung auf ein neues Basisjahr wird die Berechnung des Einzelhandelspreisindex auch inhaltlich neu gestaltet, so dass sich Abweichungen zum bisher veröffentlichten Einzelhandelspreisindex mit dem Basisjahr 2010 ergeben können.

Für den oben angegebenen Mietvertrag hat dies die folgenden Konsequenzen. […] Die letzte Mietanpassung erfolgte auf der Grundlage des Basisjahrs 2010 im März 2019 nach folgenden Parametern:

[Tabelle mit Berechnung]

Nach dem aktuell veröffentlichten Einzelhandelspreisindex mit dem Basisjahr 2015 wäre […] nach der vertraglichen Wertsicherungsklausel noch keine Indexierung der Miete möglich. Daraus ergibt sich rückwirkend die folgende Mietrückzahlung Ihrerseits:

[Tabelle mit Berechnung]

[…] Wir bitten um Erstattung der zu viel bezahlten Miete für den Zeitraum 01.03.2019 bis 01.11.2019 in Höhe von XXX auf das folgende Konto und um Ausstellung einer angepassten Dauermietrechnung ab dem 01.12.2019:

[Kontoverbindung]

Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen“

 

Ich sag’s mal so: Man kann’s ja mal probieren. Ist bei einem Vermieter, von dem man gerade eine Erlaubnis zum Umbau der eigenen Fläche erbeten hat und dafür sogar noch einen Baukostenzuschuss haben will, taktisch vielleicht ein wenig unklug. Ganz abgesehen davon, dass eine korrekt durchgeführte und akzeptierte Indexmieterhöhung rückwirkend sicherlich nicht unwirksam wird, wenn später die Datenbasis vom Statistischen Bundesamt angepasst wird.

Schade, dass wir nicht wissen, wieviele andere Vermieter gleichlautende Schreiben erhalten und womöglich zähneknirschend, aber klaglos gezahlt haben…

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Hartnäckig

Ein gewisser Anbieter von komplexen Finanzierungsstrukturen will’s einfach nicht wahrhaben, dass wir nicht mit ihm zusammenarbeiten wollen.

An die Typen habe ich schon die Zeit ein One-on-One vor einigen Jahren vergeudet und vor einigen Monaten – weil ich den Firmennamen vergessen hatte – dann nochmal die Zeit für eine Telefonkonferenz. Von den zahlreichen Anbahnungs-Anrufen und -Mails mal ganz zu schweigen.

Anbei der letzte Dialog, der mich fragen lässt, ob das eine besonders hartnäckige Vertriebstruppe ist oder womöglich doch nur ein mit Textbausteinen arbeitender Bot.

 

Von: FINANCIER:
Datum: 29.07.2019 um 09:46

Dear Mr. Schrade,

I am getting in touch to request some feedback on our structure that we sent you.
I look forward to hearing back from you.
Thank you very much, and my very best wishes,

On behalf of XXX

 

Von: Matthias Schrade
Datum: 29.07.2019 um 09:48

The structure doesn’t fit to our plannings.

Regards
Matthias

 

Von: FINANCIER
Datum: 29.07.2019 um 2019 09:58

Dear Mr. Schrade,

That is well understood.

We would like to stay in contact with you via this email in case your financing plan changes in the future.

Kind regards,
On behalf of XXX

 

Von: FINANCIER
Datum: 18.11.19 UM 15:49

Dear Mr. Schrade,

We at XXX still retain a strong interest in exploring the possibility of investing in your firm.

We would be delighted to have a conference call with you if you have any capital to raise.

Then we would be delighted to schedule a conference call with you during one of the following time slots, if you are available:

November 19th, 10:00 am-12:00 pm and 2:00 pm-5:00 pm Paris time
November 20th, 10:00 am-12:00 pm and 2:00 pm-5:00 pm Paris time
November 21st, 10:00 am-12:00 pm and 2:00 pm-5:00 pm Paris time
November 22nd, 10:00 am-12:00 pm and 2:00 pm-5:00 pm Paris time
November 25th, 10:00 am-12:00 pm and 2:00 pm-5:00 pm Paris time

Ps: Please forward the email to the right persons above (CEO / CFO)

I look forward to hearing back from you.

Kind regards,
On behalf of XXX

 

Von: Matthias Schrade
Datum: 18.11.2019 um 17:03

Not interested.

 

Von: FINANCIER
Datum: 19.11.19 um 08:12

Dear Mr. Schrade,

That is quite understood.

We would very much like to stay in contact with you via email so that we can remain your first point of reference for when your financing plan changed in the future.

I look forward to hearing back from you.

Kind regards,
On behalf of XXX

 

Von: Matthias Schrade
Datum: 19.11.2019 um 08:20

No.
Your structure doesn’t fit to our plannings.

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