Sicherheitenwert

Ähnlich unergründlich wie die Wege des Herrn sind manchmal auch die Bewertungsmodelle der Banken.

Aktuell beispielsweise erhielt ich auf die Finanzierungsanfrage für ein Objekt mit NETTO als größtem Mieter und einer Vertragslaufzeit bis 2030 (sic!) eine Absage mit folgender abenteuerlicher Begründung: „Auf Grundlage der für uns bindenden gesetzlichen Rahmenbedingungen können wir dem Finanzierungsobjekt gegenwärtig nur eine Restnutzungsdauer von 9 bis maximal 12 Jahren beimessen. […] Gleichzeitig können wir auf o.g. Grundlage nur einen relativ geringeren Sicherheitenwert bemessen, der in keinem Verhältnis zur angestrebten Finanzierung steht.“

Man muss sich das mal auf der Zunge zergehen lassen: die Restnutzungsdauer soll sogar noch deutlich unterhalb der bestehenden IST-Vertragslaufzeit eines 1A-Mieters liegen. So erklärt sich auch der „Sicherheitenwert“, den die Bank auf lediglich 1,5 Mio. Euro beziffert – entsprechend lediglich der 3,5-fachen Jahresnettomiete des Objekts und weniger als der Hälfte der gesicherten Nettomieten während der Mietvertragslaufzeiten. Und das bei einem für etablierte Fachmarktzentren außergewöhnlich langen Hauptmietvertrag von 15 Jahren!

Nur gut, dass die angeblich bindenden gesetzlichen Rahmenbedingungen bei den meisten anderen Banken nicht zu einem ähnlich absurd niedrigen Sicherheitenwert führen.

Veröffentlicht unter Uncategorized | Ein Kommentar

Langzeiturlaub

Bei der gestrigen Besichtigung eines Einkaufszentrums begrüßte uns der Hausmeister mit den Worten, er sei eigentlich nur die Urlaubsvertretung. Und zwar seit August letzten Jahres. Der bisherige Hausmeister kam nämlich aus seinem dreiwöchigen Urlaub schlicht nicht zurück und hat sich auch nicht mehr gemeldet. Deshalb habe er eben auch nach den drei Wochen weitergemacht. Und inzwischen auch offiziell den Job vom Eigentümer erhalten.

Was genau da los war, wusste er auch nicht. Sorgen machen muss man sich um den verschollenen Ex-Hausmeister aber wohl nicht – das unangekündigte Nichtwiederkehren aus dem Urlaub passt angesichts diverser hinterlassener “Baustellen” ganz gut zu seinem Arbeitsstil. Für den Eigentümer und die Mieter ist der Langzeiturlaub wohl ein Glücksfall: der eigentlich nur als Vertreter vorgesehene Hausmeister machte auf mich einen sehr souveränen, kompetenten Eindruck und hat sich erkennbar schon gut eingearbeitet.

Wenn wir das Einkaufszentrum kaufen, behalten wir ihn auf jeden Fall. Auch wenn der ehemalige Hausmeister sich wider Erwarten doch irgendwann nochmal blicken lässt und seinen Job zurück haben will.

Veröffentlicht unter Uncategorized | Hinterlasse einen Kommentar

Lehrgeld

Ich war heute zum ersten Mal bei einer Zwangsversteigerung, um ein kleines Einkaufszentrum zu kaufen – das wir natürlich vorher intensiv prüften und uns eine klare interne Obergrenze steckten, wie hoch wir dafür bieten könnten.

Leider gab ein privater Käufer ein um volle 100.000 Euro über unserem Limit liegendes Gebot ab und erhielt dafür den Zuschlag. Ein prominenter Ex-Immobilienkonzernchef bot übrigens ebenfalls mit – und hatte sich, wie wir im Gespräch danach feststellten, exakt das gleiche Limit wie wir gesteckt. Offenbar war unser Bewertungsansatz also nicht ganz verkehrt.

Unterm Strich verbleibt aus dem Termin somit für mich eine Reihe neuer persönlicher Kontakte (und über diese wiederum zwei weitere mögliche Kaufobjekte) sowie eine lehrreiche Erfahrung für mich. Die wiederum hat uns außer der investierten Zeit und den Gebühren für den als Sicherheitsleistung bereitgehaltenen Bundesbankscheck immerhin nicht wirklich Lehrgeld gekostet.

Unklar ist allerdings, ob das für den erfolgreichen Bieter gilt, der auf etliche Anwesende einen schlecht vorbereiteten, in Sachen Handelsimmobilien eher unerfahrenen und über das Objekt nicht allzu informierten Eindruck machte. Möglicherweise wird er – konfrontiert mit den Herausforderungen, die das Bietobjekt bereithält – noch zur Erkenntnis kommen, dass die besten Geschäfte manchmal die sind, die man anderen überlässt.

Veröffentlicht unter Uncategorized | Hinterlasse einen Kommentar

Monopol

Vor einiger Zeit wurde mir ein Fachmarktzentrum angeboten, dessen Ankermieter NETTO ist und das in einer 20.000-Einwohner-Stadt liegt. Heute flatterte mir ein weiteres Kaufangebot auf den Tisch – und siehe da, es ist der zweite NETTO in derselben Stadt. Da könnte man ja fast schon ein „lokales Monopol“ aufbauen…

Bloß gut, dass das Kartellamt hier nicht mitliest.

Veröffentlicht unter Uncategorized | Hinterlasse einen Kommentar

Zwangsenteignung

Ich bin soeben zum ersten Mal in meinem Leben zwangsenteignet worden. Nämlich als Kleinaktionär der Advanced Inflight Alliance AG, dem hochprofitablen Weltmarktführer für Onboard-Unterhaltung, durch den mit den Stimmen des Großaktionärs beschlossenen und am 15.4. im Handelsregister eingetragenen Squeeze-Out.

Als Gegenleistung gab’s eine “angemessene Barabfindung” in Höhe von 7,63 Euro je Aktie. Dass diese nicht dem tatsächlichen Wert entspricht, lässt sich jedoch sowohl aus dem zuletzt bei knapp 8 Euro liegenden Börsenkurs als auch den hervorragenden Zahlen für das Geschäftsjahr 2013 ersehen. Da erzielte die Advanced Inflight Alliance AG nämlich – bereinigt um Sondereffekte – einen Sprung um sage und schreibe 61 Prozent beim Ergebnis vor Steuern. Das entspräche einem bereinigten Gewinn je Aktie von 0,40 (Vj. 0,25) Euro. Und ich gehe davon aus, dass im laufenden Jahr noch einiges mehr drin ist.

Resultat der Zwangsenteignung ist für mich die Realisierung eines Kursgewinns von 156 Prozent (brutto). Es verbleibt ein Investment von rechnerisch 0,363 Euro je Aktie in die Chance auf eine Nachbesserung im Spruchstellenverfahren. So nennt sich die Möglichkeit, die Angemessenheit einer Barabfindung bei Squeeze-Outs (oder anderen Maßnahmen, z.B. Umwandlung in eine GmbH, Verschmelzung, Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages etc.) gerichtlich überprüfen zu lassen.

Wollen wir mal hoffen, dass der Richter dort ebenfalls zu dem Schluss kommt, dass die 7,63 Euro noch längst keine “angemessene” Abfindung darstellten.

Veröffentlicht unter Uncategorized | Hinterlasse einen Kommentar