Zwangsenteignung

Ich bin soeben zum ersten Mal in meinem Leben zwangsenteignet worden. Nämlich als Kleinaktionär der Advanced Inflight Alliance AG, dem hochprofitablen Weltmarktführer für Onboard-Unterhaltung, durch den mit den Stimmen des Großaktionärs beschlossenen und am 15.4. im Handelsregister eingetragenen Squeeze-Out.

Als Gegenleistung gab’s eine “angemessene Barabfindung” in Höhe von 7,63 Euro je Aktie. Dass diese nicht dem tatsächlichen Wert entspricht, lässt sich jedoch sowohl aus dem zuletzt bei knapp 8 Euro liegenden Börsenkurs als auch den hervorragenden Zahlen für das Geschäftsjahr 2013 ersehen. Da erzielte die Advanced Inflight Alliance AG nämlich – bereinigt um Sondereffekte – einen Sprung um sage und schreibe 61 Prozent beim Ergebnis vor Steuern. Das entspräche einem bereinigten Gewinn je Aktie von 0,40 (Vj. 0,25) Euro. Und ich gehe davon aus, dass im laufenden Jahr noch einiges mehr drin ist.

Resultat der Zwangsenteignung ist für mich die Realisierung eines Kursgewinns von 156 Prozent (brutto). Es verbleibt ein Investment von rechnerisch 0,363 Euro je Aktie in die Chance auf eine Nachbesserung im Spruchstellenverfahren. So nennt sich die Möglichkeit, die Angemessenheit einer Barabfindung bei Squeeze-Outs (oder anderen Maßnahmen, z.B. Umwandlung in eine GmbH, Verschmelzung, Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages etc.) gerichtlich überprüfen zu lassen.

Wollen wir mal hoffen, dass der Richter dort ebenfalls zu dem Schluss kommt, dass die 7,63 Euro noch längst keine “angemessene” Abfindung darstellten.

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WAULT

Wir haben am Dienstag den Kaufvertrag für ein weiteres Fachmarktzentrum abgeschlossen. Besonders gefällt uns an dem Objekt zum einen, dass es in einem hervorragenden Zustand ist – bei gut 20 Jahre alten Immobilien keine Selbstverständlichkeit – und zum einen, dass es einen WAULT von 8,44 aufweist.

Der WAULT („weighted average unexpired lease term“) steht für die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren – wobei generell gilt: je höher, desto besser. Gerade bei älteren Objekten liegt diese Kennzahl selten bei über 5 oder 6, da sich die meisten Filialisten nach der Festlaufzeit von zehn oder 15 Jahren Verlängerungsoptionen für jeweils drei bis fünf Jahre einräumen lassen. Je nachdem, wo im Zyklus das Objekt gerade steht, bewegt sich der WAULT meist ebenfalls in dieser Range.

Deshalb sind wir schon ein wenig stolz darauf, mit Pößneck trotz des günstigen Kaufpreises einen WAULT eingekauft zu haben, der seinesgleichen sucht. Und außerdem unseren Portfolio-WAULT auf immerhin 5,8 nach oben bringt.

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Schriftform

Der Verkäufer eines Einkaufszentrums will jegliche Haftung für die Einhaltung des Schriftformerfordernisses ausschließen. Klingt erstmal nicht besonders tragisch; jedoch kann ein Verstoß – etwa im Zusammenhang mit einem geschlossenen Nachtrag – theoretisch dazu führen, dass der Mieter jederzeit ausziehen könnte.

Nun gut, lässt man eben ein rechtliches Gutachten dazu anfertigen, ob hier tatsächlich Risiken bestehen. Das liegt mir jetzt vor und bringt… sagen wir mal, begrenzten Erkenntnisgewinn. Denn:

„Die drei von mir zu prüfenden Verträge sind nicht optimal, bei strengster Anforderung hätten alle Mietvertragsbestandteile zusammengeheftet und in einer einheitlichen Urkunde fest verbunden sein müssen.

Höchst vorsorglich hätte man dann auch noch alle Mietvertragsbestandteile durchnummerieren und auf allen Mietvertragsseiten parafieren können. Das ist erkennbar nicht erfüllt.

Andererseits haben alle Ergänzungsvereinbarungen einen direkten Bezug zum Hauptmietvertrag […]“
Nun ja, irgendwas findet ein Jurist wohl immer. Und absolute Rechtssicherheit gibt es ohnehin nicht, am Ende gilt dann doch das mit dem vor Gericht und auf hoher See und Gottes Hand.

Der Verkäufer besteht jedenfalls auf dem Haftungsausschluss. Deswegen also den Deal platzen lassen? Angesichts des sehr guten Objektzustands, der mit dem Standort sehr zufriedenen Mieter und des attraktiven Kaufpreises wäre das wohl doch übertrieben.

Manchmal muss man eben einfach springen.

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Nicht umlagefähige Nebenkosten

Ein maßgeblicher Faktor für die Bewertung von Immobilien sind die erzielten Mieterträge. Üblicherweise wird hier auf die jährliche Nettokaltmiete abgestellt und der Kaufpreis als X-faches derselben berechnet.

Jedoch gibt es bei Gewerbeimmobilien allgemein und Einkaufszentren im Speziellen eine wichtige Kennzahl, die ebenfalls zu beachten ist: die nicht umlagefähigen Nebenkosten – also denjenigen Teil der anfallenden Betriebskosten, die nicht von den Mietern übernommen werden. Das kann an vertraglichen Vereinbarungen liegen, etwa einer Deckelung auf eine bestimmte Gesamtsumme, oder auch an Leerständen, für die natürlich anteilige Betriebskosten beim Vermieter hängen bleiben.

Je nachdem, wie die Verträge gestaltet sind und wie hoch die Vermietungsquote ist, liegen diese nicht umlagefähigen Nebenkosten meistens bei etwa 5 bis 10 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Wie gesagt, meistens. Manchmal ist es aber auch erheblich mehr. In einzelnen Fällen lag diese Kennzahl bei uns angebotenen Objekten auch schonmal bei 15, 20 oder in einem Fall sogar bei 30 Prozent der Nettokaltmiete.

Heute stellte ein Objekt aber einen neuen Rekord auf mit sage und schreibe 48,2 Prozent! – da wird das zum 7-fachen der NKM angebotene Einkaufszentrum vom scheinbaren Schnäppchen schnell zum Groschengrob.

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Austritt

Ich bin heute aus der Piratenpartei ausgetreten.

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